Наемът на недвижим имот е една от най-често сключваните сделки. Също  толкова чести са и правните спорове относно неизпълнение на задължения по договори за наем. Голяма част от проблемите се дължат на това, че се сключват бланкови договори – изтеглени от интернет или предоставени от „приятел“,  в които просто се сменят данните на страните и които не отчитат спецификите на конкретния случай и не уреждат изчерпателно и подробно правата и задълженията на страните. Дори типови договори предоставяни от агенции за недвижими имоти, често пропускат важни елементи от наемното правоотношение.От друга страна, Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) съдържа лаконична уредба на този вид договори и оставя голяма свобода на уреждане на правата и задълженията  между договарящите страни.

Като резултат масово наемодатели и наематели допускат грешки при уреждането на отношенията си. Ако сте наемател, една такава грешка може да ви остави на улицата в най-неподходящото време. Ако пък сте наемодател, вероятно е да  понесете значителни щети от повреждане на имущество или неплатени сметки от наемателя.

Кои са най-често срещаните проблеми при сключването на договори за наем? По нататък в тази статия ще акцентирам върху важни пропуски в договарянето, изяснявайки техните евентуални последици.

1. Договорът за наем винаги трябва да се сключва писмена форма. Съгласно нормативната уредба на наемите в ЗЗД  т.нар. устно споразумение е достатъчно, за да се сключи договор за наем. Това обаче е много рисковано, защото устните уговорки остават недоказани и в резултат, ако насрещната страна се окаже недобросъвестна може да се възползва от това във ваша вреда.
2. При сключването на договора винаги използвайте данните от документите за самоличност на насрещната страна. Изписвайте в договора пълните данни, вкл. постоянния адрес.  Не е излишно страните в договора да посочват и адрес за кореспонденция, вкл. адрес за електронна поща и мобилен номер. Това е важно, защото както ще видим и по-нататък може да се наложи да се разменят известия и съобщения. Обикновено неспазените предизвестия за прекратяване на договора се обвързват с неустойки и може да се окаже, че дължите голяма сума, ако не успеете да докажете, че наистина сте отправили предизвестие. Можете да договорите уведомленията да се правят писмено или да се изпращат по електронна поща за общо удобство.
3. По отношение на наемодателя е важно да сте сигурни, че сключвате договора с действителния собственик на имота. Изискайте да ви се покаже документ за собственост или пълномощно, ако договаряте с представител на собственика.
4. Наемната цена трябва да е определена на месечна база или за целия период – при краткосрочен наем. Тук следва да определите и начина и сроковете за плащане. Практиката е наемната вноска да се заплаща в началото на периода за който се отнася. Ако ще се плаща в брой – уточнете и адреса на който ще се извърши плащането и начинът на документиране – обичайно срещу разписка. Ако плащането ще бъде по банков път – посочете сметка на наемодателя. В случай, че сметката е на трето лице,  Важно е да съобразите, че ако общата цената за срока на договора е равна или надвишава 10 хил.лв плащането следва да се извършва по банков път за да се спази Закона за ограничаване плащанията в брой. Санкциите по този закон са големи и започват от глоба в размер на 25% от платената в нарушение на закона сума.
5. Включете ясни правила по които може да се променя наемната цена като определите че това може да става само, през определен период, при настъпване на определени икономически условия – ръст на инфлацията, промяна на хармонизирания индекс на потребителските цени и др. т.е в договора уговаряте кога, при какви условия, по какъв начин и в какви граници може да се промени размера на месечната наемна вноска.  Последното ще създаде сигурност и предвидимост и за двете страни.
6. За какъв срок се сключва . Той може да бъде сключен за определен срок или безсрочно. Отново тук наблягаме  на предвидимостта и сигурността за страните. Допустимо е да се предвиди клауза за предизвестие за прекратяване на договора. Съобразете достатъчен срок за предизвестие, като преценявате риска от евентуалните последици за вас ако се наложи договорът да бъде прекратен по желание на другата страна.  Тук е важно да се отбележи, че максималният срок за който можете да сключите договор за наем е 10 год., но ако договорът се сключва от собственик на идеална част,  той може да бъде сключен за не повече от 3 год.
7. Оборудване и обзавеждане в имота – опишете го в приемо-предавателен протокол или в текста на договора. Предвидете място в което да се отразят забележки относно състоянието им и изправността им.
8. Депозит. Обичайна практика е при сключване на договор за наем, наемателят да изплати и депозит – гаранция за опазване на имуществото и редовно заплащане на консумативите в имота. Размерът на депозита е най-често равен на размера на една месечна наемна вноска, но може да бъде и по-голям, ако предоставеното имущество е на значителна стойност.  Уговорете кога и при какви условия се връща на наемателя.
9. Консумативни разноски в имота. В България, много редки са случаите в които наемът включва и консумативните разноски в имота. Обичайно те се заплащат от наемателя. Съветвам наемодателите по дългосрочни договори да прехвърлят партидите при доставчиците на ток и парно на името на наемателите. В този случай, договорът се представя на съответния доставчик, който сключва договор за доставка директно с наемателя. Наемателят дължи също и такси по етажната съсобственост – що се отнася до обслужване на общите части в етажната съсобственост.
10. Деклариране на доходите от наем пред НАП. Недекларирането е административно нарушение и създава предпоставки за изнудване. Тук е важно да отбележим, че когато наемателят е ЮЛ, същото е задължено да удържа и внася данъка и да изплаща нетната сума на наемателя. В останалите случаи данъкът се декларира и внася от наемодателя.„
11. Неустойка. Уговаря се в полза на изправната страна при неизпълнение на договора. Размерът и не бива да е прекомерен, но достатъчен за да стимулира страните да изпълняват задълженията си по договора. Полезно за наемодателите е да се регламентират и допълнителни санкции в случай на системно забавяне на месечни наемни вноски и плащане на консумативни разноски, както и възможност в този случай, с цел да не се натрупат задължения наемодателят да има право да поиска освобождаване на имота без предизвестие, както се уговори допълнително обезщетение в случай на неправомерно задържане на имота или ако наемателят се укрива и не отговаря на известията и съобщенията на наемодателя.
12. Вписване на договора за наем. Законът за задълженията и договорите не включва вписването на договора в имотния регистър като елемент от фактическия му състав. Вписването на договор за наем над една година има оповестително действие спрямо третите лица и го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права от праводателя. При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
13. Важно: Ако наемателят е чужденец – гражданин на страна извън ЕС наемодателят има задължение да го регистрира в служба “Миграция” при МВР. Физическо или юридическо лице, предоставило подслон на чужданац, в срок до 5 дни след предоставянето на подслона писмено уведомява служба “Миграция” или РУ по местонахождението си за това обстоятелство, като съобщава имената, датат на раждане, гражданството, номера и серията на документа за самоличност на чужденеца.

Недостатъчната правна култура на гражданите и практиката да се спестяват разходите за правна помощ стават честа причина за множество проблеми в сферата на наемните отношения. Съветът ми е винаги при сключване на договор за наем да се обръщате към адвокат или поне да ползвате услугите на сериозна агенция за недвижими имоти.

Адвокат Виктор Ценов

Ако желаете Вашият казус да бъде разгледан и да получите правна консултация моля свържете се с кантората, чрез формата за контакт или като запазите час за консултация на тел. 0890 160 999